JURNAL123, JAKARTA.
Satu kekurangan broker properti yang sering ditemui adalah memandang enteng ketertiban administrasi dan hukum. Melisting tanpa verifikasi, melisting tanpa perjanjian, menyuruh pembeli langsung mentransfer DP ke penjual tanpa membuat ikatan perjanjian jual beli terlebih dahulu, adalah contoh-contoh kebiasaan yang mau cepat, tapi beresiko secara hukum.
Selain itu, hal lain yang paling fundamental namun dianggap remeh oleh broker, adalah tidak memiliki izin untuk berusaha sebagai broker properti. Bagi agen independen, anda mungkin berpikir bahwa izin itu hanya berlaku untuk PT. Tapi, jangan salah, peraturan perundang-undangan tidak menyebutkan demikian.
Mari kita baca lebih lanjut.
Dasar Hukumnya
UU no. 7 tahun 2014 tentang Perdagangan pasal 24 ayat 1 berbunyi
“Pelaku Usaha yang melakukan kegiatan usaha Perdagangan wajib memiliki perizinan di bidang Perdagangan yang diberikan oleh Menteri.”
Nah yang dimaksud pelaku usaha ini adalah
“Pelaku Usaha adalah setiap orang perseorangan warga negara Indonesia atau badan usaha yang berbentuk badan hukum atau bukan badan hukum yang didirikan dan berkedudukan dalam wilayah hukum Negara Kesatuan Republik Indonesia yang melakukan kegiatan usaha di bidang Perdagangan.” – UU no. 7 tahun 2014, pasal 1 ayat 14 –
Sedangkan yang dimaksud dengan perdagangan disini adalah
“Perdagangan adalah tatanan kegiatan yang terkait dengan transaksi Barang dan/atau Jasa di dalam negeri dan melampaui batas wilayah negara dengan tujuan pengalihan hak atas Barang dan/atau Jasa untuk memperoleh imbalan atau kompensasi.” – UU no. 7 tahun 2014 pasal 1 ayat 1 –
Dengan demikian jelas bahwa perdagangan bukan hanya tentang barang, tetapi juga jasa yang diberikan, dimana pihak yang memberikan jasa itu menerima imbalan atas jasanya.
Selanjutnya di dalam pasal 24 ayat 4, UU no 7 tahun 2014 disebutkan
“Ketentuan lebih lanjut mengenai perizinan di bidang Perdagangan sebagaimana pada ayat (1) dan pengecualiannya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) diatur dengan Peraturan Menteri.”
Nah untuk jasa perantara perdagangan properti izinnya telah diatur dalam Peraturan
Kementerian Perdagarangan Republik Indonesia telah menerbitkan PERMENDAG No. 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, yang diundangkan pada tanggal 3 Agustus 2017
Ketentuan Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (SIU-P4) di atur pada bagian BAB II PERMENDAG No. 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.
Peraturan tersebut dikeluarkan, mengingat Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 107/M-DAG/PER/12/2015 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, perlu disesuaikan dengan perkembangan usaha perusahaan perantara perdagangan property.
“(1) Setiap perusahaan wajib memiliki SIU-P4. (2) Kewajiban untuk memiliki SIU-P4 sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dikecualikan bagi kantor cabang perusahaan.”
Ini berarti bagi setiap pelaku usaha yang ingin melakukan usaha dalam memberikan jasa perantara perdagangan properti, orang perseorangan ataupun badan usaha, wajib memiliki izin dari Menteri Perdagangan berupa Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (SIU-P4).
Resiko hukumnya
Tidak ada izin memiliki konsekuensi pidana. UU no. 7 tahun 2014 pasal 106 menyebutkannya dengan tegas dan jelas.
“Pelaku Usaha yang melakukan kegiatan usaha Perdagangan tidak memiliki perizinan di bidang Perdagangan yang diberikan oleh Menteri sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) dipidana dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak Rp10.000.000.000,00 (sepuluh miliar rupiah)“
Ini berarti secara legal formal, ancaman bagi broker properti yang tidak memiliki SIU-P4 adalah pidana penjara paling lama 4 tahun, atau denda paling banyak Rp 10 milyar.
Solusinya
Solusinya hanya dua. Pertama anda mengurus izin usaha untuk diri anda sendiri. Kedua, anda bergabung dan menjadi marketing associate salah satu kantor properti yang telah memiliki izin usaha itu.
Anda membuat akta pendirian perusahaan. Bila anda agen independen maka yang anda buat adalah akta pendirian perusahaan perorangan.
Bila itu PT maka anda perlu mendapatkan pengesahan dari Departemen Hukum dan HAM.
Anda kemudian mengurus NPWP perusahaan. Anda kemudian mengurus domisili perusahaan. Selain data-data pribadi dan perusahaan anda, anda juga perlu melampirkan IMB, PBB, bukti kepemilikan dan juga tanda daftar BPJS. Jadi anda harus mendaftar ke BPJS dulu dan memenuhi persyaratan mereka lagi. Bila anda menyewa maka anda harus meminta data-data properti itu dari pemilik properti dan melampirkan surat keterangan sewa. Penting digarisbawahi kalau di DKI Jakarta, badan usaha wajib berdomisili di zonasi yang peruntukannya untuk perkantoran. Jadi bila anda mau menggunakan apartemen atau rumah anda sendiri sebagai tempat usaha, maka surat keterangan domisili anda tidak akan keluar. Virtual office juga tidak bisa, harus ada real office.
Anda merekrut 2 orang tenaga ahli yang telah memiliki sertifikat dari lembaga sertifikasi profesi (LSP). Saat ini baru ada 1 LSP dalam bidang broker properti di Indonesia, yaitu LSP Broker Properti. Anda bisa melihatnya lebih jauh disini. Bila anda tidak mau menggaji tenaga ahli dan mau memiliki sertifikat sendiri, maka anda mendaftar, membayar Rp 5,500,000 dan mengikut tesnya. Bila anda lulus anda akan dapatkan sertifikat itu. Bila tidak, maka anda ulang lagi dan membayar lagi sesuai kebijakan LSP tersebut. Ingat bahwa anda perlu 2 orang tenaga ahli.
Menyerahkan semua data-data ke Kementrian Perdagangan.
Solusi Lainnya
Bila anda merasa bahwa semua persyaratan itu terlalu sulit dan terlalu mahal untuk anda penuhi, maka silahkan anda bergabung menjadi marketing associate di kantor properti lainnya yang telah memiliki surat izin usaha tersebut. Pastikan baik-baik ke Principal anda bahwa kantor itu memiliki SIU-P4, bukan SIUP biasa. Karena kalau cuma SIUP biasa posisi anda tidak beda dengan menjadi agen independen. Secara hukum anda masih broker ilegal.
Catatan lainnya
Anda ingat kasus Chiropractic First? Selama bertahun-tahun Chiropractic First bisa beroperasi, membuka cabang dimana-mana, tapi dilakukan tanpa izin. Sampai ketika seorang pasien bernama Allya Sisca Nadya, mati terbunuh.
Polisi tidak bisa mendapatkan sang dokter yang sudah lari ke Amerika. Namun pemiliknya, Khan Wai Min, harus menghadapi tuntutan 9 tahun penjara. Kesalahannya adalah karena kelalaian. Lalai untuk memenuhi persyaratan izin dan administrasi untuk membuka klinik dan mempekerjakan dokter asing. Tapi hal itu mengakibatkan kematian orang lain.
Ada unsur legal formal yang dilanggar (tidak ada izin) dan ada juga sisi kelalaian yang ujungnya adalah kematian orang lain. Dua unsur pidana telah terpenuhi.
Pertanyaannya, apabila si pemilik Chiropractic First ini memiliki semua izin untuk usahanya termasuk izin untuk mempekerjakan orang asing, apakah dia juga bisa dituntut?
Saya rasa belum tentu. Mengapa? Karena tidak ada unsur legal formal yang dilanggar. Selama tidak bisa dibuktikan ada kelalaian si pemilik dalam kasus kematian ini, maka dia tidak bisa dituntut.
Begitu juga dengan praktek broker properti. Selama ini anda mungkin bisa bebas bekerja sebagai agen independen tanpa izin dan tidak ada masalah. Tapi itu hanya akan baik-baik saja selama tidak ada “kasus”.
Apabila ada pemicu (trigger), apabila ada klien yang mungkin merasa dirugikan oleh anda, apabila ada agen lain yang mungkin merasa dirugikan oleh anda, maka bila mereka mengajukan tuntutan hukum, maka ketiadaan izin bisa menyebabkan anda kena secara pidana juga, bukan hanya secara perdata.
Mengapa? Karena tidak ada izin berarti ada unsur legal formal yang telah anda langgar. Penyidik tinggal mencari satu unsur lagi yang menjadi penyebab mengapa anda mereka laporkan, apakah itu kelalaian ataupun adanya niat jahat.
So, segera urus izin anda. Atau bergabunglah dengan kantor properti yang telah memiliki izin itu. Bila anda saat ini sudah bergabung di satu kantor properti, pastikan kantor properti itu sudah memiliki SIU-P4 dengan meminta Principal anda menunjukkan hal itu. Supaya setelah itu anda bisa fokus bekerja dan menjual dengan tenang.
Karena bekerja tanpa izin sama saja dengan membuat hidup anda berada di bawah resiko hukum setiap harinya.(MEN)
